Beleef Spanje ... en informeer omtrent de fiscaliteit aankoop / gebruik / verkoop Spaans vastgoed.

Fiscaliteit Spaans vastgoed.

Opgelet!  Deze fiscaliteit dateert van enkele jaren geleden (2013), het jaar van onze persoonlijke aankoop.  Vandaar dat wij aandringen om via ons contactformulier contact op te nemen met uw specifieke vraag verbonden aan uw specifieke aankoopwens, vermits deze materie op regelmatige tijdstippen kan wijzigen (net zoals in België), en wij u kunnen doorverwijzen naar onze partner ter plaatse in Spanje (in samenwerking met een gespecialiseerd advocaat in Spanje).

Om deze materie te beschrijven maken we gebruik van een fictief voorbeeld van een nog ongehuwd Belgisch koppeltje (Jan & An), die graag als investering een appartement in Marbella willen verwerven.  Wij hebben voor hen iets op de kop kunnen tikken.  Alvorens ze de handtekeningen plaatsen informeren ze bij ons, en overlopen we samen met een advocate gespecialiseerd in deze materie in Spanje de belangrijkste fiscale aspecten verbonden aan de aankoop, het gebruik, de verkoop, de schenking en de vererving van het Spaanse appartement.

Op kantoor beschikken wij ook over een volledig aankoopdossier ter inzage met bijhorende documenten wat deze fiscaliteit aangaat!

 

Fiscaliteit AANKOOP Spaans vastgoed.

Hier, tijdens de aankoop van Spaans vastgoed, bespreken we 5 soorten belastingen:

 

1. Impuesto sobre el valor añadido (de Spaanse btw)

Wanneer een ondernemer of een btw-plichtige nieuwe gebouwen in Spanje overdraagt, is de transactie in principe onderworpen aan de impuesto sobre el valor añadido, de Spaanse btw. Het verlaagd btw-tarief van 10% is van toepassing op de overdrachten van huizen en appartementen. Het algemene tarief van 21% geldt bij verkopen van commerciële gebouwen zoals hotels en kantoren.

Bovenop de btw is op de verwerving van de eigendom een zegelrecht verschuldigd, afhankelijk van de gemeente kan dit tarief variëren tussen 0,5% en 2%.  Het tarief van het hypotheekrecht bedraagt in principe 1,2%.

Overdrachten van onroerende goederen door natuurlijke personen (niet-btw-plichtigen) zijn altijd onderworpen aan de impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados (ITP), de Spaanse registratierechten. Zelfs als het nieuwe gebouwen betreft, zal de btw niet van toepassing zijn.

 

2. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados (de Spaanse registratierechten)

Overdrachten van oude onroerende goederen zijn in principe vrijgesteld van btw. In zulke gevallen zijn Spaanse registratierechten verschuldigd tegen tarieven van 6-10%, afhankelijk van de regio waar het onroerend goed gelegen is. Deze worden geheven over de werkelijke waarde van het onroerend goed. De registratierechten moeten betaald zijn vóór de akte kan worden ingeschreven in het eigendomsregister.

(bijkomende info: Indien de verkrijger van de onroerende goederen een ondernemer is die de goederen wil aanwenden voor een btw-belaste activiteit, kan hij om toepassing van de btw vragen indien (i) de verkoper een btw- plichtige is en (ii) de verkrijger een 100% -recht op btw-aftrek heeft met betrekking tot het onroerend goed. Let wel, de verzaking aan de btw-vrijstelling moet uitdrukkelijk in de notariële akte worden opgenomen. In dat geval zal bovenop de btw een zegelrecht verschuldigd zijn tegen een tarief van 1,2%. In dit verband moet opgemerkt worden dat de verhuur van onroerende goederen niet als een btw-belaste activiteit wordt gekwalificeerd, zodat de belastingplichtige hier niet voor de verzaking kan opteren. In dit laatste geval zijn enkel Spaanse registratierechten verschuldigd tegen tarieven van 6-10%; er is geen zegelrecht verschuldigd).

(bijkomende info: Overdrachten van aandelen van vennootschappen van wie het vermogen voor meer dan 50% bestaat uit onroerende goederen gelegen in Spanje, of zakelijke rechten op dergelijke onroerende goederen zoals vruchtgebruik, waarbij de verkrijger de controle verwerft over de vennootschap, zijn onderworpen aan Spaanse registratierechten, verschuldigd door de verkrijger van de aandelen, ongeacht of het een Spaanse of een buitenlandse vennootschap betreft. Deze worden geheven over de werkelijke waarde van de aandelen in de onroerend goed vennootschap. Het lijkt ons aangewezen om de transactie voorafgaandelijk te toetsen aan de recent ingevoerde antimisbruikbepaling).

 

3. Impuesto sobre la renta de los no residentes

Bij de verwerving van het appartement in Marbella, is het zeer belangrijk dat Jan en An (of hun aangestelde advocaat uiteraard) nagaan of de verkoper al dan niet een Spaans rijksinwoner is. Indien de verkoper een niet-inwoner van Spanje is, zonder vaste inrichting in Spanje, zijn Jan en An als kopers verplicht 3% van de koopprijs in te houden, als voorheffing voor de impuesto sobre la renta de los no residentes, de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners. Zij moeten deze voorheffing binnen de maand na de verkoop aangeven door middel van formulier 211 en doorstorten aan de belastingdienst. Binnen de drie maand na de verkoop moet de verkoper het saldo van de belasting aangeven door middel van formulier 212 en betalen. Zij riskeren beslag op hun appartement indien dit niet gebeurt. Indien de koper de 3% niet afdraagt aan de fiscus, wordt hij voor 100% aansprakelijk voor de belastingschuld van de verkoper, die kan worden verhaald op de verworven woning.

 

4. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terreno de Naturaleza Urbana

De Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terreno de Naturaleza Urbana is een lokale belasting op waardestijgingen van grond. De grondslag voor de berekening van deze lokale belasting is enerzijds de kadastrale waarde van de grond, anderzijds de periode van eigendom van de grond. Het tarief is afhankelijk van de gemeente waar de grond gelegen is. In principe mogen de partijen in de koopovereenkomst vrij bepalen wie van beiden voor de betaling van deze belasting zal instaan. Evenwel, indien de verkoper een niet-inwoner van Spanje is, vorderen de belastingautoriteiten de belasting in bij de koper. Ook deze belasting moet dus door Jan & An ingehouden worden.

 

5. Impuesto sobre actos juridicos documentados

In Spanje is een zegelrecht verschuldigd bij het vestigen van een hypotheek. Afhankelijk van de gemeente, kan dit tarief variëren tussen 0,5% en 2%. De grondslag voor de heffing is de zekerheidstelling inclusief de zekerheid voor achterstallige rente en kosten, ongeacht de grootte van de geldlening.

Fiscaliteit GEBRUIK Spaans vastgoed.

Ook hier, tijdens het gebruik van Spaans vastgoed, bespreken we 5 soorten belastingen:

 

1. Impuesto sobre la renta de los no residentes

Hebt u vastgoed in Spanje, dan wordt u daar belast op een fictief inkomen.  Anders dan bij ons, wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten als u uw Spaanse woning verhuurt.  Spanje heeft wel zijn wetgeving aangepast, in die zin dat u hiervan vele kosten kunt aftrekken (zoals de intresten van uw lening, onderhoudskosten, onroerende voorheffing, ...).  

Wie vastgoed in Spanje heeft en nog in België woont, moet dat aangeven in zijn Belgische belastingaangifte.  In ons land wordt u daarop niet meer belast, maar de woning telt wel mee om uw Belgische belastingtarief te bepalen.  U zult dus mogelijk in een hogere schijf terechtkomen (dit heet 'vrijstelling met progressievoorbehoud').  Spanje wisselt informatie uit en doet momenteel veel controles, vooral in de kusstreken.

Niet-inwoners, zoals onze landgenoten, zijn in Spanje belastbaar op het inkomen behaald bij de exploitatie van hun onroerende goederen. Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje wijst de heffingsbevoegdheid voor onroerende inkomsten toe aan de staat waar het onroerend goed gelegen is. Spanje is heffingsbevoegd, België verleent vrijstelling met progressievoorbehoud. De belastbare grondslag is gelijk aan de bruto-opbrengsten verminderd met de interesten betaald voor de aflossing van de lening aangegaan voor de verwerving van de woning en met herstel- en onderhoudskosten. Ook afschrijvingen kunnen onder bepaalde voorwaarden in beperkte mate in mindering worden gebracht van de belastbare basis. Tot maart 2010 was deze aftrek niet voorzien en werden de bruto-opbrengsten als dusdanig belast. Ook als Jan en An het appartement niet verhuren, en uitsluitend voor eigen gebruik aanwenden, zullen toch Spaanse inkomstenbelastingen verschuldigd zijn, a rato van 24,75% op een fictief huurinkomen van 2% van de valor catastral, de kadastrale waarde, of van 1,1% van de kadastrale waarde, indien deze werd bepaald sinds 1994. De inkomsten moeten aangegeven worden op jaarbasis door middel van formulier 214.

 

2. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Jan en An zijn als eigenaar van een onroerend goed in Spanje tevens de impuesto sobre bienes inmuebles verschuldigd, een jaarlijkse lokale onroerende belasting. De belasting wordt berekend door de vermenigvuldiging van de kadastrale waarde met bepaalde tarieven afhankelijk van de gemeente (ongeveer 1%).

 

3. Impuesto sobre patrimonio

De impuesto sobre patrimonio, dit is de Spaanse vermogensbelasting, werd vanaf 1 januari 2012 voor twee jaren (tot en met 31december 2013) terug ingevoerd, en ondertussen opnieuw verlengd tot 31december 2014. Ze wordt berekend over de nettowaarde van het onroerend goed volgens progressieve tarieven van 0,2% tot 2,5% met een vrijstelling van de eerste 700.000EUR.

 

4. Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes

Sommige vennootschappen die onroerend goed in Spanje aanhouden zijn een jaarlijkse belasting verschuldigd van 3% geheven op de kadastrale waarde van de onroerende goederen op 31december van elk jaar. Deze gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes is een aftrekbare kost in de Spaanse vennootschapsbelasting.

Deze belasting is niet verschuldigd door: (i) ondernemingen gevestigd in landen waarmee Spanje een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten waarin een clausule van informatie-uitwisseling werd opgenomen, en waarvan de uiteindelijke gerechtigden inwoners van Spanje zijn of van een land waarmee Spanje een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten waarin een clausule van informatie-uitwisseling werd opgenomen; (ii)ondernemingen met een ondernemingsactiviteit in Spanje; (iii)beursgenoteerde ondernemingen; (iv)overheidsorganen. In het nieuwe dubbelbelastingverdrag met België werd een clausule van informatie-uitwisseling opgenomen, zodat een Belgische vennootschap deze belasting in principe niet verschuldigd is.

 

5. Impuesto sobre sociedades

Spaanse vennootschappen en vaste inrichtingen van Belgische vennootschappen zijn onderworpen aan de Spaanse vennootschapsbelasting. Het algemene tarief bedraagt 30%. Indien de omzet lager is dan 10000000,00EUR, dan wordt de eerste schijf van 300000EUR belast aan 25%, het saldo aan 30%.

Sinds 2013 gelden er andere tarieven voor nieuw opgerichte vennootschappen. De eerste schijf van 300 000,00EUR wordt belast aan 15%, het saldo aan 20%.

Doorgaans zal een vakantiewoning aangehouden door een Belgische vennootschap echter geen Spaanse vaste inrichting vormen. In dat geval geldt voor de Belgische vennootschap hetzelfde belastingregime als hiervoor geschetst onder punt 1. In het geval de vakantiewoning niet verhuurd wordt, maar bijvoorbeeld gebruikt wordt door Jan en An zelf, raadt de Spaanse advocaat hen aan om een marktconforme huurvergoeding aan de vennootschap te betalen. In de mate dat het onroerend goed geen volledig jaar verhuurd zou worden, zijn ook de kosten met betrekking tot dit onroerend goed slechts pro rata aftrekbaar, aldus de Spaanse fiscale administratie. Indien het onroerend goed bijvoorbeeld vier maanden per jaar zou worden verhuurd, zouden ook de kosten slechts voor vier twaalfden aftrekbaar zijn.

Fiscaliteit VERKOOP Spaans vastgoed.

Hier, tijdens de verkoop van Spaans vastgoed, bespreken we 2 soorten belastingen:

1. Impuesto sobre la renta de los no residentes

Het Belgisch-Spaans dubbelbelastingverdrag legt de heffingsbevoegdheid voor meerwaarden op onroerende goederen bij de liggingsstaat, in casu Spanje. Het Spaanse belastingtarief op meerwaarden bedraagt 21%. De belastbare grondslag is gelijk aan het verschil tussen de overdrachtsprijs en de aankoopprijs. Voor beide waarden moeten we in de akten kijken naar de valor escritura, waarop vervolgens correcties mogen worden toegepast voor aankoopkosten, onderhoudskosten, inflatie, enz.

Voor onroerende goederen die door niet-inwoners verworven werden vóór 31december 1994 wordt in een vermindering voorzien van de belastbare grondslag. De vermindering is gelijk aan 11,11% voor elk jaar vóór 31december 1994 dat het onroerend goed werd aangehouden. Bij wet van 31december 2006, werd met ingang van 1 januari 2007 evenwel een regeling ingevoerd die in een progressieve afschaffing voorziet van deze vermindering.

Voor wat betreft de berekening van de meerwaarde voor onroerende goederen aangekocht vóór 31december 1994, moet bijgevolg het volgende onderscheid gemaakt worden:

–de meerwaarden die betrekking hebben op de periode tot 19 januari 2006. Hierbij geldt een vermindering van 11,11% voor elk jaar dat het onroerend goed werd aangehouden vóór 31december 1994;

–de meerwaarden die betrekking hebben op de periode vanaf 20 januari 2006 tot de dag van vervreemding: deze meerwaarden worden onderworpen aan belasting van 21%.

Spaanse vennootschappen en vaste inrichtingen van Belgische vennootschappen zijn op de gerealiseerde meerwaarden belastbaar tegen de tarieven van de vennootschapsbelasting. Aangezien een vakantiewoning doorgaans geen vaste inrichting vormt, dient ook hier verwezen te worden naar het belastingregime voor niet-inwoners/natuurlijke personen (belastingheffing aan 21%).

Ook meerwaarden op aandelen van Spaanse of buitenlandse vastgoedvennootschappen zijn belastbaar in Spanje, eveneens tegen het tarief van 21%, tenzij er afwijkende bepalingen in het toepasselijke dubbelbelastingverdrag zouden zijn opgenomen. Voormelde vermindering van 11,11% is, onder dezelfde voorwaarden als hierboven vermeld, eveneens van toepassing op meerwaarden op aandelen van Spaanse of buitenlandse vastgoedvennootschappen.

 

WORDT VERVOLGD ...